КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЛО№ -14

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЮЖНОЙ ОСЕТИИ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ЮЖНАЯ ОСЕТИЯ
100001, г.Цхинвал, ул. 13 Коммунаров 29

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Цхинвал
21 февраля 2018 г. №14-к

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Южная Осетия в составе:
председательствующего Гиголаева А.Т.,
судей: Бязровой Л.Г., Маргиевой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению А.А.Н. к А.А.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи части дома по кассационной жалобе истца на решение Цхинвальского городского суда от 18 декабря 2017 года.
Заслушав доклад судьи Гиголаева А.Т., объяснения представителей истца Е.Т.О. (по доверенности от 08.10.2017 года) и М.И.А. (по доверенности от 21.12.2017 года), поддержавших доводы жалобы, объяснения ответчика А.А.Н. и его представителя Б.Д.Т. (по доверенности от 08.11.2017 г.), представителей третьего лица Гаглоева Б.Г. – Кокоева А.С. и Гаглоеву А.Б. (по доверенности от 10.11.2017 года), считавших решение суда законным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о переводе прав и обязанностей покупателя  части дома стоимостью 800 000 рублей по договору купли-продажи от 13 сентября 2017 года, заключенному А.А.Н. (продавцом) и Г. Б.Г. (покупателем). Предметом данной сделки была часть жилого дома с общей полезной площадью – 41, 2 кв.м., в том числе жилой площадью – 34,2 кв.м., расположенная на земельном участке мерою – 232,9 кв.м. по адресу: РЮО, г. Цхинвал, ул., №13. Истец указал, что он является собственником части жилого дома, расположенного по адресу: РЮО, г. Цхинвал, ул., д.№, что подтверждается определением Цхинвальского городского суда от 06.08.2014 года об утверждении мирового соглашения, а также свидетельством о государственной регистрации права,  запись регистрации 01/01-2\2015-1163 от 25 августа 2015 года. Собственником жилого дома на основании вышеуказанного определения Цхинвальского городского суда  является ответчик. В середине сентября 2017 года ему стало известно о продаже ответчиком принадлежащей последнему доли в праве собственности на жилой дом за 800 000 рублей Г.Б.Г. без его (истца) уведомления. Ссылаясь на нарушение его права преимущественной покупки части дома, основываясь на нормах ст.250 Гражданского кодекса РФ, истец просил удовлетворить иск.
Ответчик А.А.Н. и представители третьего лица Г.Б.Г. – К.А.С. и
Г.А.Б. иск не признали.
Решением Цхинвальского городского суда от 18 декабря 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилой дом. В обоснование жалобы указывает на неправильное определение судом юридически значимых обстоятельств и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что судом не дана надлежащая правовая оценка представленному мировому соглашению   утвержденному определением суда, по которому стороны по настоящему делу, между собой определили право собственности на дом, был определен порядок пользования жилым домом. Полагает, что право общей долевой собственности на жилой дом не прекратилось.
Ссылается на то, что суд, разрешая спор, не учел отсутствие доказательств, достоверно подтверждающих факт надлежащего извещения его ответчиком о намерении произвести продажу части жилого дома.
Истец А.А.Н., третье лицо Г.Б.Г. в судебное заседание не явились, извещались судом кассационной инстанции  надлежащим образом. С учетом мнения сторон и их представителей, принимая во внимание положения ст.354 ч.2 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов кассационной  жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что определением Цхинвальского городского суда от 06.08.2014 года прекращено производство по делу по иску А.А.Н. к А.А.Н., 1-ой Цхинвальской городской нотариальной конторе о признании недействительными завещания и договора дарения жилого дома, признании фактически принявшим наследство и разделе домовладения в связи с утверждением мирового соглашения сторон, по условиям которого, истцу А.Н. отводятся на первом этаже домовладения, расположенного по адресу: РЮО, г. Цхинвал, ул. №, помещение №, площадью – 12, 4 кв.м., помещение №  площадью -7 кв.м., на втором этаже помещение  № площадью – 15,3 кв.м.,  помещение № площадью 4,3 кв.м. Ответчику А.А.Н. отводится на первом этаже домовладения, расположенного по адресу: РЮО, г. Цхинвал, ул. №, помещение № площадью 7 кв.м., на втором этаже  помещение № площадью 7,7 кв.м., площадь балкона – 21,87 кв.м. Считать местами общего пользования: вход (заезд) в дом; лестницу из площади балкона 5,13 кв.м. (перед входной дверью); ванную комнату с санузлом на втором этаже; все коммуникации. Площадь огорода, придомовую территорию и площадь под балконом разделить на две равные части.
На основании этого мирового соглашения и договора дарения от 21.08.2011 г. А.А.Н. (ответчик) зарегистрировал за собой право собственности на такой объект как часть жилого дома общеполезной площадью 41,2 кв.м., в том числе жилая – 34,2 кв.м., расположена на предоставленном в пользование земельном участке мерой 232,9 кв.м. по адресу: РЮО, г. Цхинвал, ул., д.№ (свидетельство о государственной регистрации права от 25.09.2016 г. на л.д. 52).
На основании этого же мирового соглашения А.А.Н. (истец) зарегистрировал за собой право собственности на такой объект как часть жилого дома общеполезной площадью 38,1 кв.м., в том числе  жилая 28,8 кв.м. расположена на предоставленном в пользование земельном участке мерой 232,9 кв.м. по адресу: РЮО, г. Цхинвал, ул. А. М., д.№ (свидетельство о государственной регистрации права от 27.08.2015 г. л.д.9).
13 сентября 2017 года между А.А.Н. (ответчик) и Г.Б.Г. заключен договор купли-продажи части жилого дома общей полезной площадью – 41,2 кв.м., в том числе жилой площадью – 34,2 кв.м., расположена на земельном  участке мерою – 232,9 кв.м. по адресу: РЮО, г. Цхинвал, ул. А. М., д.№.
Права по этому договору и просил перевести на себя истец.
Из названного договора следует, что предметом сделки являлась не доля в праве общей долевой  собственности, а такой объект как часть жилого дома расположенного на земельном участке мерою – 232,9 кв.м.
В силу п.п. 1, 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право покупки продаваемой доли по цене, за которою она  продается, и на прочих  условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, перевод прав и обязанностей покупателя возможен лишь в случае продажи доли в праве собственности на имущество.
Поскольку по договору от 13.09.2017 года А.А.Н. продана не доля в праве собственности, а самостоятельный объект права – часть жилого дома, положения ст.250 ГК РФ к  спорным правоотношениям неприменимы. Ответчик А.А.Н., являясь собственником указанной части  жилого дома, в соответствии со ст.209 ГК РФ правомерно распорядился ею по своему усмотрению (путем заключения указанного договора с Г. Б.Г.) и не обязан был предлагать истцу купить названное имущество.
Ссылки в жалобе на нахождение спорного имущества в долевой собственности, на заключение мирового соглашения в целях определения порядка пользования жилым домом отклоняются, так как  у ответчика А.А.Н. была  с 2015 года и до момента совершения сделки с Г.Б.Г. зарегистрирована единоличная собственность на часть жилого дома как объекта права, регистрация осуществлена в том числе и на основании мирового соглашения утвержденного судом определением от 06.08.2014 года, такая государственная регистрация права в силу ч.1 ст. 4 Закона РЮО от 28.02.2014 № 121 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и кадастровом учете» является единственным доказательством существования зарегистрированного права, притом, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, право единоличной собственности ответчика А.А.Н. на часть жилого дома оспорено не было.
Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008г. № 5-П в ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности.
Исходя из такого понимания, доли в праве общей собственности не могут определяться в виде частей общего имущества, квадратных метров от общей площади жилого дома, размеров помещений в доме и т.п., а должны устанавливаться в виде правильной простой дроби, при этом за единицу принимается целый объект недвижимости, находящийся в общей собственности.
То обстоятельство, что в свидетельствах о регистрации права собственности выданных как истцу, так и ответчику указан один и тот же кадастровый номер изложенных выше выводов не опровергает, предмет договора от 13.09.2017 года остается прежним – имущество, на которое зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчика, а не доля в праве общей собственности.
В кассационной жалобе истец не приводит никаких доказательств пребывания спорного недвижимого имущества в состоянии имущества общей долевой собственности сторон,  не представлены такие доказательства и суду первой инстанции.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не содержат фактов которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для выяснения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются кассационным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Цхинвальского городского суда.
Оснований для отмены решения суда независимо от доводов жалобы по ч.2 ст. 364 ГПК РФ не имеется.
Руководствуясь ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия