ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 7 октября 2016 г. N 205/15-27-к/а 

Резолютивная часть постановления объявлена 7 октября 2016 года. Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2016 года. № 

    Судебная коллегия по гражданским делам Верхового Суда РЮО в составе:         председательствующего Тибиловой М.В.     судей Гагиевой Н.В., и Маргиевой И.А.,     рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП М.Б.В.     на решение Высшего Арбитражного Суда РЮО     от 01.07.2016 по делу N 205/15 по иску ИП М.Б.В.    к Администрации Ленингорского района о признании незаконным расторжения договоров аренды №2 от 01.12.2012 г. и №3 от 01.12.2012 г., заключенные между М.Б.В. и Администрацией Ленингорского района и признании незаконными договоров аренды нежилых помещений, заключенные между Администрацией Ленингорского района и Ч.Ю., 

установил: 

  ИП М.Б.В. обратился в Высший Арбитражный Суд РЮО с иском к Администрации Ленингорского района о признании незаконным расторжения договоров аренды №2 от 01.12.2012 г. и №3 от 01.12.2012 г., заключенные между М.Б.В. и Администрацией Ленингорского района и признании незаконным договоров аренды нежилых помещений, заключенные между Администрацией Ленингорского района и Ч.Ю..      Решением Высшего Арбитражного Суда РЮО от 01.07.2016 в иске М.Б.В. отказано.    ИП М.Б.В. обжаловал решение суда первой инстанции в кассационном порядке и просил решение суда отменить и направить дело на новое судебное рассмотрение в ином составе суда.      Ответчиком не представлен отзыв на кассационную жалобу.      В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.    Представитель ответчика в судебное заседание не явился, хотя был извещен надлежащим образом.     Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, выслушав доводы истца , суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.   Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Администрация Ленингорского района и ИП М.Б.В. заключили договоры аренды на нежилые помещения за №2 от 01.12.2012 г. и №3 от 01.12.2012 г., сроком на три года.    Согласно п.1.1 договора №2 арендодатель передает во временное пользование арендатору находящееся на балансе Администрации Ленингорского района нежилое помещение по ул…….     Согласно п.3.1 договора арендатор обязуется платить ежемесячно арендную плату в размере 1686 руб. 75 коп.    Согласно п.1.1 договора №2 арендодатель передает во временное пользование арендатору находящееся на балансе Администрации Ленингорского района нежилое помещение по ул.20-го сентября,7.     Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендатор обязуется платить ежемесячно арендную плату в размере 596 руб. 64 коп.     В соответствии с п.4.1 договоров №2 и №3 срок действия договоров устанавливается с 01.12.2012г. по 01.12.2015 г..     Согласно п.6 договоров №2 и №3 договоры могут быть прекращены или изменены по соглашению сторон.        В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.      Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.         Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.       При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).     Поскольку договоры аренды №2 от 01.12.2012 г. и №3 от 01.12.2012 г., не были зарегистрированы, суд правомерно указал, что они является незаключенными.        Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 14 постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.      Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.      Судом установлено, что сторонами достигнуты соглашения в требуемой форме по всем условиям договоров аренды и исполнялись ими.     Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки, от исполнения принятых на себя обязательств в рамках, содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.         Установлено, что до истечения срока указанных договоров аренды №2 и №3, расторгнув их в одностороннем порядке, Администрация Ленингорского района 1 марта 2014 г. заключила договора аренды №4 и №5 с ООО «Стройторг», согласно которым арендодатель передает арендатору магазин деревянный и магазин по ул……, срок указанных договоров установлен до 1 марта 2024 г.      При расторжении договоров аренды спорных помещений в одностороннем порядке, арендодатель не направил уведомление об освобождении арендованных помещений, что подтвердила в судебном заседании в суде первой инстанции представитель ответчика.         В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.12.2013 N 13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, договор исполнялся сторонами; пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.     Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).         Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).     В суд первой инстанции ответчиком не были представлены доказательства о наличии обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством в качестве основания для расторжения договора по требованию одной стороны.        ИП М.Б.В. не допущено существенных нарушений договоров аренды спорных помещений, влекущих возможность досрочного расторжения договоров по основаниям, предусмотренным названными выше нормами.     Спорные помещения и в настоящее время продолжает занимать истец, платит арендную плату и коммунальные платежи, ответчиком не было предпринято никаких действий, направленных на прекращение арендных отношений с ним, выселение арендатора из занимаемых помещений не состоялось.      Из материалов дела следует, что спорные помещения по ул……. переданы в аренду ООО «Стройторг» на основании договоров аренды №2 и №3 от 1 марта 2014 г., которые зарегистрированы в Министерстве юстиции.     Согласно ч.1 ст.51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.     Судебная коллегия считает, что решение по настоящему делу может повлиять на права и обязанности Ч.Ю.И., который является учредителем ООО «Стройторг» , и его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.    Поскольку решение суда принято без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств, для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.      При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и вынести законное и обоснованное решение.       Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 3 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

постановил: 
    Кассационную жалобу ИП М.Б.В. удовлетворить .     Решение Высшего Арбитражного Суда РЮО от 01.07.2016 по делу N 205/15 по иску по иску ИП М.Б.В. к Администрации Ленингорского района о признании незаконным расторжения договоров аренды №2 от 01.12.2012 г. и №3 от 01.12.2012г., заключенные между М.Б.В. и Администрацией Ленингорского района и признании незаконным договоров аренды нежилых помещений №4 и №5 от 1 марта 2014 года, заключенные между Администрацией Ленингорского района и Чибировым Ю.И., отменить.    Дело N 205/15 направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда. 

Председательствующий М.В.Тибилова 
Судьи Н.В.Гагиева И.А.Маргиева